 美国、加拿大、日本东京为什么房价会涨？我总结一下，主要是三条：第一，经济起来了。第二，人口来投奔。第三，供应有不足。 作者：施南（抱朴财经评论员） 我知道很多人目前在担心房价的下跌，那么，是不是全世界都是这样？还真不是。 除了土耳其、新加坡等国家之外，至少有三个地方（包括国家和区域）的房价在涨，我只用权威数据和权威媒体的报道说话，然后告诉大家，它们的房价为什么涨，其余的留给大家思考。 01 美国楼市供需不平衡美国的房价在涨。这是不是事实？ 据《第一财经》的报道：自2023年1月起，标普凯斯-席勒指数平均房价指数累计上涨5.3%，这已经抵消了从去年6月峰值到今年1月市场放缓期间房价5%的累计跌幅。  有专业人士表示，7月美国平均房价已经超过2022年6月，创历史新高。注意，这不是我胡咧咧的数据，数据来自《第一财经》的公开报道。 那么，为什么美国的房价会涨？原因很多，我主要说三个： 第一，供需不平衡。 美国房屋销售的主要产品是二手房，占80%-90%，但是，现在大量的二手房业主不想卖房，即惜售。为什么？因为卖了房再去买房，对他们来说不划算。 2023年第一季度的数据显示，美国有2/3抵押贷款的利率低于4%，而目前的抵押贷款利率是7.3%。 很多美国业主正在享受低利率，因为美国有固定的房屋抵押贷款利率制度，你觉得他们会傻到卖房，然后去承受7.3%的利率？肯定不会呀，所以就持有，不卖出。  截至2023年7月，美国新房可供销售月度为7.3个月，而二手房库存可供销售月度仅为3.1个月，处于历史低位。 因为美国的房地产市场高了就会崩了，所以此前崩盘的时候，很多开放商、建筑商也崩了，现在新房的供应量还跟不上，需要等一段时间。 第二，经济还行。 美国经济怎么样？我还是用权威数据说话。美国商务部的消息，2023年第二季度的经济环比年化增长率保持不变——继续增长2.1%，但同比增长率却被上调至2.5%，向上调整了0.1个百分点。  美国劳工部6日发布数据称，美国9月份非农业部门新增就业33.6万人，失业率环比持平，仍维持在3.8%。 这一数据已经是自今年2月以来的最高值。在美联储明确遏制高通胀、维持高利率的政策背景下，美国劳动力市场的表现超出了市场预期。 《华尔街日报》分析指出：“9月的就业数据表明，美国经济在整个夏季仍在走强，部分原因是消费者支出活跃。” 我就不解读了，另外说一句，这些信息的来源是“中新社华盛顿10月6日电”，官方媒体“中国青年网”也有转载，不是什么小道消息。  第三，太多人从海外涌入，想在美国买房。 新华社客户端在2022年12月23日推送了一则新闻《更多移民涌入 美国人口增至3.333亿》：美国普查局22日发布数据显示，美国今年（2022年）常住人口增加0.4%，增加125.6万人，达到333287557人。  美国普查局说，2021年至2022年，国际移民净增长超过100万人，比上一年度增加168.8%，显示国际移民规模正在恢复到新冠疫情前水平。美国全部50个州以及哥伦比亚特区2021年至2022年均现国际移民净增长。 既然人多了，那么，想买房子的人自然就多了。 所以，不是每个国家的人口都在下滑。 02 加拿大男子怼总理加拿大的房价也在涨。 截至今年8月，加拿大平均房价约为75万加元(约合400万元人民币)，较2000年的平均房价16.3万加元上涨了360%。 加拿大媒体的报道，加拿大7月份房价录得自 2006 年以来第二大月度涨幅。  从历史数据来看，过去20多年中，加拿大房价整体呈现上涨趋势，即使是在2008年次贷危机后，其房价经过短暂的调整后又恢复上涨。而在2020年新冠疫情爆发后，加拿大房价再次进入快速上涨区间。期间，加拿大房价整体的同比增速最高达到了约12%的水平。 房价涨得太快，加拿大人已经受不了。 加拿大保守党（在野反对派）领导人普瓦利耶夫7月发文称，“特鲁多曾经承诺让住房更加可负担。他执政已经8年了，现在住房成本在他治下翻了一番。” 据《每日邮报》10月6日报道，最近，一段加拿大总理贾斯汀·特鲁多被当地民众拒绝握手的视频在社交媒体上疯传。  从视频中可以看到，特鲁多本来是非常热情地与聚集在现场的民众们打招呼，但当特鲁多走到一名男子面前试图与他握手，那人直接拒绝，并说道，“我不会和你握手的，兄弟。你把整个国家都搞砸了。谁买得起房子?还有你向我们收取了什么费用（指碳税）” 这属于典型的“买不起房就骂领导”。 加拿大房价涨的原因主要是两条，和美国类似，但也不完全相同。 首先是供应不足。 加拿大的联邦住房机构CMHC抵押贷款和住房公司估计，到 2030 年，加拿大将需要额外 350 万套新房才能恢复负担能力。不过特鲁多和他的政府尚未公开承诺实现这一目标。  其次是人口增量太多。 加拿大人口是在持续增长的。中新社的消息显示：据官方数据，9月份加拿大15岁及以上人口增长约8.2万人，环比增长0.3%。 加统计局近日的数据显示，该国人口在6月中旬突破4000万。截至今年7月初，加拿大人口年增长率为3.3%，为1957年以来的最高水平。  提醒一点，人口增长的95.9%来自国际移民。那么，是哪些人在投奔加拿大，你猜？ 加拿大的经济怎么样？加拿大统计局10月6日公布的最新劳动力调查数据显示，该国今年9月失业率保持在5.5%，实现连续三个月持平。在8月份增加4万个就业岗位的基础上，加拿大9月就业岗位数再增6.4万个，环比增长0.3%。  世界上最大的资产管理公司之一的黑石正在寻求在加拿大进行大量投资。 黑石是全球最大的另类资产管理公司，管理着1万亿美元的资产，该公司正在加拿大开设办事处，致力于扩大在加拿大的业务和投资。黑石总裁兼首席运营官Jonathan Gray表示，黑石公司对加拿大经济充满“热情”，他认为加拿大不断增长的人口是其未来增长和生产力的最大资产。 03 老外在东京“抢房子”日本东京的房价在涨。 日本不动产研究所于8月中旬公布的《2023年上半年首都圈新建公寓楼市场动向》报告显示，包括东京都、千叶县、埼玉县、神奈川县在内的东京首都圈，公寓楼平均每户价格比2022年上半年增加了2363万日元（约118万元人民币），达到了8873万日元（约443万元人民币），一年间房价平均涨了26%。  ▲图源：日经中文网 这只是东京首都圈的平均涨幅，如果以东京市中心为例，高层公寓楼的涨幅更是达到了40%以上。 当然，日本很多地区的房价没怎么涨，甚至在跌。 为什么东京都市中心区的房价会涨？ 富人觉得在郊区住着不方便，白领觉得在远郊上班的时间成本太高，所以纷纷返回都市中心。 日本房地产调查公司东京KANTEI在5月24日公布了4月二手房的平均期望出售价格，东京都心6区（千代田、中央、港、新宿、文京、涩谷）为每70平方米1亿225万日元（约合人民币517.31万元），比4月上涨0.5%。投资者对地理位置优越的房产的需求根深蒂固，推高了房价。连续3个月刷新2002年开始统计以来的最高价。  李超人说过：“地段，地段，还是地段”。 再就是日本的经济起来了，公司在赚钱，个人在加薪，这是事实，所以希望改善居住环境也很正常。 据共同社8月14日消息，日本上市企业2023财年一季度（4-6月）财报已基本出炉，净利润总计（不含金融行业）为10.82万亿日元（约合人民币5400亿元），较上年同期增长46.4%。 还有就是都市中心区的公寓项目的配套确实比远郊的房子好，比旧房子好，所以，你敢卖，我就敢抢啊。  ▲东京 老外纷纷来投资，包括中国人、新加坡人、韩国人，有的人一买就是一层。 老外为什么要这样干？原因之一已经由去年8月18日的日本主流媒体《朝日新闻》点破： 最大的动因是日元一路贬值。2022年3月中旬，还是1美元兑换110日元；到了4月，1美元就可以兑换130日元了；进入6月，1美元更可以兑换135日元。该报采访的华人房地产公司老板介绍说，“从年初到现在，日元跌幅在20%左右。从海外的视角来看，这种跌幅等于带来日本房地产市场的大拍卖，正是投资好时机。” 和美国加拿大不同，日本的总人口是下跌，不过，东京是世界上人口最多的城市之一。东京都市圈总人口达3700万，是全球最大的都市区和都会区 。 美国、加拿大、日本东京为什么房价会涨？我总结一下，主要是三条： 第一，经济起来了。 第二，人口来投奔。 第三，供应有不足。  有了前两条，就有信心了，有了信心，自然就会去买房、抢房，房价自然就涨。 所以，信心不是喊出来的，是干出来的！ 什么叫有信心？老百姓一摸自己的钱包：有钱！而且厚度在增加，这就叫有信心！每天早上一睁开眼，有班可上，有钱可赚，这就叫有信心！ |
